[ad_1]
বেঙ্গালুরুর মতো একটি ক্রমবর্ধমান শহরে সকলের আবাসনের চাহিদা মেটানো বেঙ্গালুরু উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (বিডিএ) এবং এর পূর্বসূরি সিটি ইমপ্রুভমেন্ট ট্রাস্ট বোর্ড (সিআইটিবি)-এর অন্যতম প্রধান কাজ। জয়নগর থেকে বনশঙ্করি, জেপি নগর এবং এইচএসআর লেআউট পর্যন্ত এই সংস্থাগুলির দ্বারা নির্মিত লেআউটগুলির একটি তালিকা দেখায় যে এই জুটি কার্যকরভাবে বেঙ্গালুরুর বেশিরভাগ অংশ তৈরি করেছিল। একটি বাড়ি নির্মাণের জন্য বিডিএ সাইটের জন্য অপেক্ষা করা শহরের একটি সাধারণ পথ ছিল।
যাইহোক, 2000 এর দশকে, বিডিএ লেআউটে একটি বড় পরিবর্তন হয়েছিল। এই সকল পাবলিকলি অধিগ্রহণ করা প্লটগুলির মধ্যে অনেকগুলিই ধারণ করা হয়েছে, বেড়া দেওয়া হয়েছে এবং সম্পত্তি হিসাবে চারপাশে চলে গেছে, যখন লেআউটের বড় অংশগুলি তাদের বসবাস ছাড়াই রয়ে গেছে। যদিও জনসাধারণের উদ্দেশ্যের নামে বেঙ্গালুরুর উপকণ্ঠে বিস্তীর্ণ জমি অধিগ্রহণের ন্যায্যতা দেওয়ার জন্য আবাসনের প্রতিশ্রুতি বারবার ব্যবহার করা হয়েছিল, খালি লেআউটগুলি অন্যথা বলে।
সরাসরি বিক্রয় দলিল
এর প্রাথমিক বছরগুলিতে, বিডিএর নিজস্ব নিয়মগুলি তৈরি করা হয়েছিল যাতে এই সাইটগুলি অলস জমির টুকরো না হয়ে বাড়িতে পরিণত হয়। মূল সিস্টেমের অধীনে, সাইটগুলি একটি “লিজ-কাম-সেল ডিড” পদ্ধতির মাধ্যমে বরাদ্দ করা হয়েছিল। চূড়ান্ত বিক্রয় দলিল ইস্যু করার আগে বরাদ্দকারীদের একটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে, সাধারণত 10 বছর পর্যন্ত একটি বাড়ি তৈরি করতে হবে। নির্মাণকাজ শেষ না হওয়া পর্যন্ত জায়গাটি বিক্রি করার কোনো আইনি অধিকার তাদের ছিল না। নগর বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে এটি বিডিএ প্লটকে নিষ্ক্রিয় বিনিয়োগ হিসাবে বিবেচনা করা কঠিন করে তুলেছে। পরিবর্তে, সিস্টেমটি সুবিধাভোগীদের বাড়ি তৈরি এবং দখলের দিকে ধাবিত করে, মধ্যবিত্ত পরিবারগুলিকে বাড়ির মালিকানার জন্য একটি ধীর কিন্তু তুলনামূলকভাবে নিরাপদ পথের প্রস্তাব দেয়।
এই কাঠামোটি 2000 সালের দিকে উন্মোচিত হতে শুরু করে, যখন বিডিএ ইজারা-কাম-বিক্রয় দলিল পদ্ধতি পরিত্যাগ করে এবং সরাসরি বিক্রয় দলিল প্রদান করা শুরু করে। এই স্থানান্তরের মাধ্যমে, বরাদ্দকারীরা অনেক আগেই পূর্ণ মালিক হয়ে ওঠে এবং প্রথমে বাড়ি নির্মাণ না করেই তাদের সাইট বিক্রি করতে পারে। প্রপার্টি কনসালট্যান্ট কে আর রমেশ বলেন, বিডিএ লেআউটগুলি কীভাবে কাজ করতে শুরু করেছে তাতে এটি একটি স্পষ্ট মোড় চিহ্নিত করেছে। “একবার মালিকানা নির্মাণ থেকে আলাদা করা হলে, প্রণোদনা কাঠামো সম্পূর্ণরূপে পরিবর্তিত হয়,” তিনি বলেছিলেন।
শহর সম্প্রসারিত হওয়ার সাথে সাথে জমির দাম দ্রুত বৃদ্ধি পায়, আবাসনের জন্য প্লটগুলি বিনিয়োগের উপকরণ হয়ে ওঠে। মিঃ রমেশ উল্লেখ করেছেন যে বরাদ্দ বাতিল করে নির্মাণের সময়সীমা কার্যকর করার পরিবর্তে, বিডিএ-র কাছে ইতিমধ্যেই একটি ক্ষমতা ছিল, কর্তৃপক্ষ অ-নির্মাণগুলিকে নিয়মিত করার জন্য জরিমানার উপর নির্ভর করতে শুরু করে। একটি প্রতিবন্ধক হিসাবে কাজ করার অর্থ কী ছিল, তিনি বলেন, ধীরে ধীরে একটি ফিতে পরিণত হয়েছে যা মালিকদের বিল্ডিং ছাড়াই জমি ধরে রাখতে দেয়। “যে লোকেরা সামান্য পরিমাণে সাইট কিনেছিল তারা পরে জরিমানা দিতে পারে, যখন জমির মূল্য বহুগুণ বেড়ে যায়,” মিঃ রমেশ বলেন, সময়ের সাথে সাথে জরিমানা নিরুৎসাহিত করা জল্পনা বন্ধ করে এবং পরিবর্তে এটিকে বৈধতা দেয়।
এই পরিবর্তনের প্রভাব বেশ কয়েকটি বড় বিডিএ লেআউট জুড়ে দৃশ্যমান। বিশ্বেশ্বরাইয়া লেআউটে, সাইটগুলি বরাদ্দ করার বছর পরে, বিস্তীর্ণ অংশগুলি বাড়ি ছাড়াই রয়ে গেছে। রাস্তা তৈরি করা হয়েছে এবং প্লট পরিষ্কারভাবে চিহ্নিত করা হয়েছে, কিন্তু বাড়িগুলি নয়। অনেক সাইট বেড় করা হয়েছে বা মালিকদের চিহ্নিত করার নাম বোর্ড প্রদর্শন করা হয়েছে, কোনো দখলের চিহ্ন ছাড়াই। এলাকাটি আবাসিক পাড়ার মতো কম এবং ল্যান্ড ব্যাঙ্কের মতো বেশি কাজ করে।
আরকাভাথি এবং নাদাপ্রভু কেম্পেগৌড়া লেআউটগুলিতে একই ধরণের প্যাটার্ন দেখা যায়, যেখানে আবাসনকে উত্সাহিত করার লক্ষ্যে তুলনামূলকভাবে কম দামে সাইটগুলি অফার করা হয়েছিল। তা সত্ত্বেও, নির্মাণ ধীরে ধীরে এগিয়েছে, এবং কম জমির খরচ আনুপাতিকভাবে উচ্চ গৃহ নির্মাণে রূপান্তরিত হয়নি। লেআউট জুড়ে, জমির মূল্য ক্রমাগত বৃদ্ধির কারণেও বিপুল সংখ্যক প্লট অস্পৃশ্য রয়ে গেছে।
প্রায় এক লাখ খালি জায়গা
বিডিএ অনুমান করে যে তার লেআউট জুড়ে প্রায় এক লক্ষ সাইটে তাদের উপর বাড়ি তৈরি করা হয়নি। খালি প্লটের ক্রমবর্ধমান মজুদের মুখোমুখি, বিডিএ সম্প্রতি তাদের সাইট পাওয়ার তিন বছরের মধ্যে বাড়ি তৈরি করতে ব্যর্থ হওয়া বরাদ্দকারীদের জন্য এককালীন অ-নির্মাণ জরিমানা প্রস্তাব করেছে৷ যদিও এই পদক্ষেপটি অনুমানমূলক হোল্ডিং রোধ করার এবং মালিকদের নির্মাণে চাপ দেওয়ার একটি প্রচেষ্টা হিসাবে তৈরি করা হয়েছে, বিশেষজ্ঞরা উল্লেখ করেছেন যে এই ধরনের শাস্তির খুব প্রয়োজনীয়তা তুলে ধরে যে বিডিএ লেআউটগুলি তাদের আবাসন আদেশ থেকে কতটা দূরে সরে গেছে। যদি প্লটগুলি উদ্দেশ্য হিসাবে ব্যবহার করা হয় তবে তারা যুক্তি দেয়, জোর করে নির্মাণের জন্য শাস্তিমূলক ব্যবস্থার খুব কমই প্রয়োজন ছিল।
নগর বিশেষজ্ঞ অশ্বিন মহেশ বলেন, এটি বিডিএ-র ভূমিকার একটি দ্বন্দ্ব ব্যাখ্যা করতে সাহায্য করে। আবাসনের প্রয়োজনের উল্লেখ করে কর্তৃপক্ষ জমি অধিগ্রহণ করে, এমনকি গত দুই দশকে বেঙ্গালুরুতে নির্মিত বেশিরভাগ আবাসন বিডিএ দ্বারা অধিগ্রহণ করা হয়নি এমন জমিতে তৈরি হয়েছে। কর্তৃপক্ষ, সময়ের সাথে সাথে, আবাসন প্রদানকারীর পরিবর্তে জমি বরাদ্দকারী হিসাবে কাজ করেছে। জরিমানা এবং পোস্ট-ফ্যাক্টো নিয়মিতকরণ প্রক্রিয়া, তিনি বলেন, সিস্টেমটিকে তার মূল উদ্দেশ্য থেকে দূরে সরে যাওয়ার অনুমতি দিয়েছে, প্রতিবেশী গঠনের পরিবর্তে জমি ধারণ এবং মূল্য ক্যাপচার সক্ষম করেছে।
অবকাঠামোগত ফাঁক
একই সময়ে, জল সরবরাহ, ভূগর্ভস্থ নিষ্কাশন, বিদ্যুৎ এবং রাস্তা সংযোগের মতো মৌলিক অবকাঠামো প্রদানে বিলম্ব বেশ কয়েকটি লেআউটে নির্মাণ ধীরগতিতে প্রধান ভূমিকা পালন করেছে।
এটি একটি স্ব-শক্তিবৃদ্ধি চক্র তৈরি করেছে যেখানে অবকাঠামো বিলম্বিত নির্মাণকে নিরুৎসাহিত করে, ক্রমবর্ধমান জমির মূল্য প্লটগুলিকে আর্থিকভাবে আকর্ষণীয় করে তোলে এবং সময়ের সাথে সাথে বাড়ি নির্মাণের খরচ বৃদ্ধি পায়। মধ্যবিত্ত পরিবারের জন্য, অনেক পরিকল্পিত লেআউট বাসযোগ্য আশেপাশে পরিণত হতে ব্যর্থ হয়েছে, এমনকি জনসাধারণের উদ্দেশ্য উদ্ধৃত করে অধিগ্রহণ করা জমি বিনিয়োগ চক্রের মধ্যে আটকে আছে।
যদিও বিডিএ জরিমানার মাধ্যমে সঠিক করার চেষ্টা করছে, বিশেষজ্ঞরা সতর্ক করেছেন যে যদি মালিকানা বিধি, নির্মাণের বাধ্যবাধকতা এবং সময়মত অবকাঠামো সরবরাহ মূল লক্ষ্যের সাথে সামঞ্জস্য না করা হয়, আবাসনের নামে অধিগ্রহণ করা জমি প্লট তৈরি করতে পারে, বাড়ি নয়।
(এই সিরিজে, আমরা BDA এর বিবর্তনের দিকে তাকাই কারণ এটি 50 বছর বয়সে পরিণত হয়)
প্রকাশিত হয়েছে – 19 জানুয়ারী, 2026 10:06 pm IST
[ad_2]
Source link