রিয়েল এস্টেট দেউলিয়া হওয়ার ক্ষেত্রে বাড়ির ক্রেতাদের স্বার্থ রক্ষা করতে হবে: সুপ্রিম কোর্ট সিওসিকে প্রধান সিদ্ধান্তের কারণ রেকর্ড করার নির্দেশ দেয়

দ সুপ্রিম কোর্ট 15.01.2026 তারিখে, দেউলিয়াতা এবং দেউলিয়াত্ব কোড, 2016 (IBC) এর ধারা 7 এর অধীনে দেউলিয়া কার্যক্রমে ভর্তির সুযোগ স্পষ্ট করেছে, ধরে রেখেছে যে একবার আর্থিক ঋণ এবং খেলাপির অস্তিত্ব প্রতিষ্ঠিত হয়ে গেলে, বিচারকারী কর্তৃপক্ষকে অবশ্যই আবেদনটি স্বীকার করতে হবে এবং প্রকল্পের সম্ভাব্যতা বা সম্ভাব্যতার উপর প্রভাব, যেমন বিবেচনার পর্যায়ে ভর্তি প্রত্যাখ্যান করতে পারে না। বাড়ির ক্রেতাদেরআহমেদাবাদের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প তক্ষশিলা এলেগনার বিকাশকারী তক্ষশিলা হাইটস ইন্ডিয়া প্রাইভেট লিমিটেডের বিরুদ্ধে শুরু হওয়া দেউলিয়া কার্যক্রম থেকে উদ্ভূত আপিলের সিদ্ধান্ত নেওয়ার সময় বিচারপতি জেবি পারদিওয়ালা এবং বিচারপতি আর. মহাদেবনের একটি বেঞ্চ এই রায় দেন৷আদালত আরও বলেছে যে একটি হাউজিং সোসাইটি বা রেসিডেন্ট ওয়েলফেয়ার অ্যাসোসিয়েশনের প্রাক-ভর্তি পর্যায়ে ধারা 7 এর অধীনে কার্যধারায় হস্তক্ষেপ করার কোন অবস্থান নেই কারণ কার্যক্রম আর্থিক পাওনাদার এবং কর্পোরেট দেনাদারের মধ্যে সীমাবদ্ধ।আদালত আরও স্পষ্ট করেছে যে সমাজের হস্তক্ষেপ প্রত্যাখ্যান IBC কাঠামোর অধীনে প্রতিকার ছাড়া বাড়ির ক্রেতাদের ছেড়ে দেয় না। যে সকল গৃহক্রেতারা এখনও দখল পাননি তারা আর্থিক পাওনাদার থেকে যায় এবং CIRP ভর্তি হয়ে গেলে অনুমোদিত প্রতিনিধিদের মাধ্যমে দাবি জমা দিতে এবং ঋণদাতাদের কমিটিতে অংশগ্রহণ করতে পারে।একই সময়ে, রিয়েল এস্টেট অস্বচ্ছলতার ক্ষেত্রে বাড়ির ক্রেতাদের বিশেষ দুর্বলতাকে স্বীকৃতি দিয়ে, আদালত নির্দেশনা জারি করেছে যাতে কমিটি অফ ক্রেডিটরস (CoC) বাড়ির ক্রেতাদের প্রভাবিত করে এমন কিছু মূল সিদ্ধান্তের জন্য লিখিত কারণ রেকর্ড করতে হয়।বিবাদের পটভূমিকর্পোরেট দেনাদার, তক্ষশীলা হাইটস ইন্ডিয়া প্রাইভেট লিমিটেড। লিমিটেড, তক্ষশীলা এলেগনা নামে একটি আবাসিক-কাম-বাণিজ্যিক প্রকল্পের উন্নয়নের জন্য 2018 সালে ECL ফাইন্যান্স লিমিটেড থেকে 70 কোটি টাকার আর্থিক সহায়তা পেয়েছে।ঋণ সুবিধা বন্ধকী এবং অন্যান্য নিরাপত্তা নথির মাধ্যমে সুরক্ষিত ছিল। যাইহোক, পরিশোধে বিলম্বের কারণে, 30.12.2021 তারিখে ঋণ অ্যাকাউন্টটিকে একটি নন-পারফর্মিং অ্যাসেট (NPA) হিসাবে শ্রেণীবদ্ধ করা হয়েছিল। এই ঋণটি পরবর্তীতে 09.05.2022 তারিখে স্বাক্ষরিত একটি অ্যাসাইনমেন্ট চুক্তির মাধ্যমে এডেলওয়েস অ্যাসেট রিকনস্ট্রাকশন কোম্পানি লিমিটেড (ইএআরসিএল) এ স্থানান্তরিত হয়।অ্যাসাইনমেন্টের পরে, EARCL ₹53 কোটিরও বেশি পরিশোধের দাবিতে একটি প্রত্যাহার নোটিশ জারি করেছে এবং ঋণ পুনরুদ্ধার ট্রাইব্যুনালের পাশাপাশি SARFAESI আইনের অধীনে পুনরুদ্ধারের প্রক্রিয়া শুরু করেছে। তারপরে পক্ষগুলি 2023 সালের মে মাসে পুনর্গঠন-কাম-ওয়ান টাইম সেটেলমেন্ট (OTS) চুক্তি নামে একটি চুক্তি স্বাক্ষর করে যার অনুসারে কর্পোরেট দেনাদার কিস্তিতে 55 কোটি টাকা পরিশোধ করবে। বিকাশকারী একটি প্রাথমিক কিস্তি করেছে তবে অন্যান্য অর্থপ্রদানে ডিফল্ট হয়েছে৷ পুনর্গঠন ব্যবস্থা প্রত্যাহার করার পর, আর্থিক পাওনাদার কর্পোরেট ইনসলভেন্সি রেজোলিউশন প্রসেস (CIRP) শুরু করার জন্য জাতীয় কোম্পানি আইন ট্রাইব্যুনালের সামনে একটি ধারা 7 IBC পিটিশন দায়ের করেছে।NCLT ভর্তি প্রত্যাখ্যানন্যাশনাল কোম্পানি ল ট্রাইব্যুনাল (এনসিএলটি), আহমেদাবাদ বেঞ্চ সেকশন 7 পিটিশন খারিজ করে দিয়েছে।NCLT মনে করে যে আইবিসিকে রেজোলিউশনের পরিবর্তে একটি পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়া হিসাবে আমন্ত্রণ জানানো হয়েছে। ট্রাইব্যুনাল আরও উল্লেখ করেছে যে প্রকল্পটি যথেষ্ট পরিমাণে সম্পূর্ণ হয়েছে এবং CIRP এর সূচনা বাড়ির ক্রেতাদের উপর বিরূপ প্রভাব ফেলতে পারে।বরখাস্তের আদেশে সংক্ষুব্ধ হয়ে আর্থিক পাওনাদার এনসিএলএটি-এর সামনে একটি আপিল দাখিল করে এবং এনসিএলটি-এর আদেশ বাতিল করে। আপিল ট্রাইব্যুনাল বলেছিল যে একবার আর্থিক ঋণ এবং খেলাপি স্থাপিত হলে, আইবিসির ধারা 7 এর অধীনে আবেদনটি গ্রহণ করতে হবে।এনসিএলএটি তাই কর্পোরেট দেনাদারকে CIRP-এ ভর্তির নির্দেশ দিয়েছে৷NCLAT দ্বারা প্রত্যাখ্যান করা আরেকটি আবেদন ছিল এলেগনা কো-অপারেটিভ হাউজিং অ্যান্ড কমার্শিয়াল সোসাইটি লিমিটেডের একটি হস্তক্ষেপের আবেদন হাউজিং সোসাইটি এবং কর্পোরেট দেনাদার NCLAT রায়ের বিরুদ্ধে সুপ্রিম কোর্টে আপিল করেছে।সুপ্রিম কোর্টের আগে, কর্পোরেট ঋণগ্রহীতা যুক্তি দিয়েছিলেন যে প্রকল্পটি বাণিজ্যিকভাবে কার্যকর এবং যথেষ্ট পরিমাণে সম্পূর্ণ এবং দেউলিয়া কার্যক্রম বাড়ির ক্রেতাদের স্বার্থের ক্ষতি করবে৷সুপ্রিম কোর্ট, এই যুক্তিগুলি প্রত্যাখ্যান করে, পুনর্ব্যক্ত করেছে যে ধারা 7-এর অধীনে তদন্ত আর্থিক ঋণ বিদ্যমান কিনা এবং খেলাপি হয়েছে কিনা তা নির্ধারণের মধ্যে সীমাবদ্ধ।আদালত পর্যবেক্ষণ করেছেন:“ধারা 7(5)(a) এর অধীনে তদন্তটি ঋণ এবং খেলাপি নির্ধারণের মধ্যে কঠোরভাবে সীমাবদ্ধ। একবার বিচারকারী কর্তৃপক্ষ সন্তুষ্ট হয় যে একটি আর্থিক ঋণ বিদ্যমান এবং একটি ডিফল্ট হয়েছে, তবে এটি অসম্পূর্ণ না হলে তাকে অবশ্যই আবেদনটি স্বীকার করতে হবে।”আদালত স্পষ্ট করেছে যে ভর্তির পর্যায়ে NCLT দ্বারা নির্ভরশীল বেশ কয়েকটি বিবেচনা আইনত অপ্রাসঙ্গিক ছিল।“প্রকল্পের কার্যকারিতা, কর্পোরেট দেনাদার একটি চলমান উদ্বেগের বিষয়, প্রকল্পের সমাপ্তির পর্যায়, বা বাড়ির ক্রেতাদের প্রতি অনুভূত কুসংস্কারের মতো বিবেচনাগুলি ভর্তির পর্যায়ে বিধিবদ্ধ তদন্তের সম্পূর্ণ বহির্ভূত।”বেঞ্চ জোর দিয়েছিল যে দেউলিয়া কার্যধারার জন্য সংবিধিবদ্ধ ট্রিগার ডিফল্ট, এবং একবার ডিফল্ট প্রতিষ্ঠিত হলে আবেদনটি অবশ্যই স্বীকার করতে হবে।কর্পোরেট ঋণখেলাপি সিদ্ধান্তের উপর নির্ভর করেছিল বিদর্ভ ইন্ডাস্ট্রিজ পাওয়ার লিমিটেড বনাম অ্যাক্সিস ব্যাঙ্ক লিমিটেড যুক্তি দেখান যে বিচারকারী কর্তৃপক্ষের দেউলিয়াত্বের আবেদনগুলিকে প্রত্যাখ্যান করার বিচক্ষণতা রয়েছে৷এই বিতর্ক প্রত্যাখ্যান করে, আদালত বলেছিল যে বিদর্ভ ইন্ডাস্ট্রিজের সিদ্ধান্তটি ব্যতিক্রমী পরিস্থিতিতে সীমাবদ্ধ ছিল এবং নিষ্পত্তি করা আইনি অবস্থান পরিবর্তন করে না।“বিদর্ভ ইন্ডাস্ট্রিজের উপর নির্ভর করা সম্পূর্ণ ভুল ধারণা। এই সিদ্ধান্তটি ধারাবাহিকভাবে তার অদ্ভুত তথ্যের মধ্যে সীমাবদ্ধ একটি সংকীর্ণ ব্যতিক্রম হিসাবে স্বীকৃত হয়েছে।”আদালত স্পষ্ট করেছে যে ধারা 7 এর অধীনে ভর্তি বাধ্যতামূলক রয়ে যায় একবার ঋণ এবং খেলাপি স্থাপিত হয়।সমান্তরাল পুনরুদ্ধারের প্রক্রিয়া CIRP-এর জন্য একটি বার নয়কর্পোরেট দেনাদারের দ্বারা উত্থাপিত আরেকটি যুক্তি ছিল যে আর্থিক পাওনাদার ইতিমধ্যেই সারফায়েসি আইনের অধীনে এবং ডিআরটি-এর আগে পুনরুদ্ধারের প্রক্রিয়া শুরু করেছে এবং তাই আইবিসিকে আহ্বান করতে পারেনি।“কোডটি কেবলমাত্র SARFAESI আইনের অধীনে বা DRT-এর মুলতুবি থাকা বা শুরু হওয়ার আগে পুনরুদ্ধারের প্রক্রিয়াগুলিকে CIRP ডাকতে কোনও আর্থিক পাওনাদারকে নিষিদ্ধ করে না।”আদালত ব্যাখ্যা করেছে যে IBC ধারা 238 এর অধীনে একটি ওভাররাইডিং বিধান রয়েছে এবং একবার CIRP ভর্তি হয়ে গেলে, ধারা 14 এর অধীনে সংবিধিবদ্ধ স্থগিতাদেশ এই ধরনের সমস্ত পুনরুদ্ধারের প্রক্রিয়া স্থগিত করে।আদালত আরও স্পষ্ট করেছে যে আইবিসির উদ্দেশ্য নিছক পুনরুদ্ধারের পরিবর্তে সমাধান এবং পুনরুজ্জীবন।“IBC এর অধীনে পুনরুজ্জীবনের ধারণাটি পুনরুদ্ধারকে পুরোপুরি বাদ দেয় না; এটি চাপের কৌশল হিসাবে দেউলিয়াত্বের অপব্যবহারকে বাদ দেয়।”রেকর্ড থেকে ডিফল্ট প্রতিষ্ঠিতরেকর্ড পর্যালোচনা করার পরে, আদালত ধরেছিল যে আর্থিক ঋণের উপস্থিতি বিতর্কিত ছিল না এবং কর্পোরেট দেনাদার ঋণ পরিশোধের বাধ্যবাধকতা করতে ব্যর্থ হয়েছে। আদালত উল্লেখ করেছে যে পুনর্গঠন চুক্তিটি নির্ধারিত নিরাময় সময়ের মধ্যে কিস্তি পরিশোধ না করার কারণে ব্যর্থ হয়েছে এবং আর্থিক পাওনাদারের চুক্তিগতভাবে পুরো বকেয়া পরিমাণ প্রত্যাহার করার অধিকার ছিল।আদালত তাই CIRP ভর্তির নির্দেশ দিয়ে NCLAT-এর সিদ্ধান্ত বহাল রেখেছে।আদালতের সামনে দ্বিতীয় সমস্যাটি এলিগনা কো-অপারেটিভ হাউজিং অ্যান্ড কমার্শিয়াল সোসাইটি লিমিটেডের দায়ের করা হস্তক্ষেপের আবেদনের সাথে সম্পর্কিত। সোসাইটি যুক্তি দিয়েছিল যে এটি 189-ইউনিট হোল্ডারদের প্রতিনিধিত্ব করে এবং দেউলিয়া হওয়ার প্রক্রিয়া সরাসরি তাদের মালিকানা অধিকারকে প্রভাবিত করবে।সুপ্রিম কোর্ট হস্তক্ষেপের আবেদন খারিজ করে দিয়েছে।আদালত স্পষ্ট করেছে যে IBC-এর অধীনে স্বতন্ত্র গৃহ ক্রেতাদের আর্থিক ঋণদাতা হিসাবে স্বীকৃত হলেও, এই মর্যাদা স্বয়ংক্রিয়ভাবে একটি হাউজিং সোসাইটিতে প্রসারিত হয় না।“যদিও স্বতন্ত্র বরাদ্দকারীরা ধারা 5(8)(f) এর ব্যাখ্যার অধীনে আর্থিক পাওনাদার হয়, তবে এই মর্যাদা স্বয়ংক্রিয়ভাবে একটি সমাজে প্রসারিত হয় না যদি না এটি তার নিজের অধিকারে একজন পাওনাদার বা বিধিবদ্ধভাবে স্বীকৃত অনুমোদিত প্রতিনিধি না হয়।”আদালত আরও জোর দিয়েছিল যে ধারা 7 এর অধীনে কার্যক্রম প্রাক-ভর্তি পর্যায়ে ব্যক্তিগতভাবে থাকবে।“প্রাক-ভর্তি পর্যায়ে, ধারা 7 এর অধীন কার্যধারা আবেদনকারী পাওনাদার এবং কর্পোরেট ঋণগ্রহীতার মধ্যে ব্যক্তিগতভাবে থাকে।”তদনুসারে, তৃতীয় পক্ষ যারা ঋণদাতা নন তাদের এই ধরনের কার্যক্রমে অংশ নেওয়ার কোনো স্বাধীন অধিকার নেই।আদালত আরও সতর্ক করেছে যে হাউজিং সোসাইটিগুলিকে দেউলিয়া কার্যক্রমে হস্তক্ষেপ করার অনুমতি দেওয়া কর্পোরেট ঋণদাতাদের বাড়ির ক্রেতাদের সম্মিলিত স্বার্থের নামে উত্থাপিত পরোক্ষ চ্যালেঞ্জের মাধ্যমে CIRP বিলম্ব করতে সক্ষম করতে পারে।সোসাইটির আবেদন প্রত্যাখ্যান করার সময়, আদালত রিয়েল এস্টেট অস্বচ্ছলতায় বাড়ির ক্রেতাদের কঠিন অবস্থানের কথা স্বীকার করেছে।বেঞ্চ পর্যবেক্ষণ করেছে যে বাড়ির ক্রেতারা প্রায়ই নিজেদেরকে ডেভেলপার এবং প্রাতিষ্ঠানিক ঋণদাতাদের মধ্যে আটকা পড়ে।“একদিকে বিকাশকারী এবং অন্যদিকে প্রাতিষ্ঠানিক ঋণদাতাদের মধ্যে ধরা পড়ে, তাদের স্বার্থ বিশেষভাবে দুর্বল।”আদালত জোর দিয়ে বলেছে যে ঋণদাতাদের IBC-কে আহ্বান করা কর্পোরেট দেনাদারের পুনরুজ্জীবনের জন্য প্রকৃত অভিপ্রায়ের সাথে তা করতে হবে।“যদি পাওনাদাররা কোডের বিধানগুলিকে আমন্ত্রণ জানানোর জন্য নির্বাচন করেন, তাহলে তাদের অবশ্যই কর্পোরেট ঋণগ্রহীতার পুনরুজ্জীবনের জন্য প্রকৃত ইচ্ছার সাথে তা করতে হবে৷ পুনরুজ্জীবন তাদের উদ্দেশ্য হওয়া উচিত নয়, কোডটিকে সমীচীন পুনরুদ্ধারের জন্য একটি হাতিয়ারে রূপান্তর করা যাবে না; SARFAESI-এর অধীনে সহ বিকল্প বিধিবদ্ধ প্রতিকার উপলব্ধ রয়েছে।”আদালত আরও উল্লেখ করেছে যে CIRP শুরু হলে বাড়ির ক্রেতারা সংবিধিবদ্ধ কাঠামোর অধীনে পর্যাপ্তভাবে সুরক্ষিত থাকে, যেহেতু তাদের আর্থিক ঋণদাতা হিসাবে গণ্য করা হয় এবং অনুমোদিত প্রতিনিধিদের মাধ্যমে CoC-তে প্রতিনিধিত্ব করা হয়।পাওনাদার কমিটি সংক্রান্ত নির্দেশাবলীরিয়েল এস্টেট দেউলিয়া মামলায় স্বচ্ছতার গুরুত্ব স্বীকার করে, আদালত ঋণদাতাদের কমিটির কার্যকারিতার বিষয়ে নির্দেশনা জারি করেছে।আদালত পর্যবেক্ষণ করেছেন:“যদিও ঋণদাতাদের কমিটির বাণিজ্যিক প্রজ্ঞা সর্বাপেক্ষা গুরুত্বপূর্ণ এবং এটি সাধারণত বিচারিক পর্যালোচনার জন্য উপযুক্ত নয়, CoC-তে অর্পিত ক্ষমতার প্রস্থ এটির সাথে দায়িত্বের একটি অনুরূপ দায়িত্ব বহন করে।”আদালত আরও জোর দিয়েছিল যে বাড়ির ক্রেতাদের প্রভাবিত করে এমন গুরুত্বপূর্ণ সিদ্ধান্তগুলি অবশ্যই কারণগুলির দ্বারা সমর্থন করা উচিত।“কোনও অস্বাভাবিক বা অ-রুটিন সিদ্ধান্ত CoC দ্বারা গৃহীত, তাই, যথাযথভাবে লিখিতভাবে লিপিবদ্ধ যুক্তিসঙ্গত কারণে সমর্থিত হতে হবে।”আদালত নিম্নলিখিত নির্দেশনা জারি করেছেন:“তথ্য স্মারকলিপি বাধ্যতামূলকভাবে সমস্ত বরাদ্দকারীদের ব্যাপক এবং সম্পূর্ণ বিবরণ প্রকাশ করবে।”“যেখানে ঋণদাতাদের কমিটি, যথাযথ বিবেচনার ভিত্তিতে, CIRP প্রবিধানের রেগুলেশন 4E এর পরিপ্রেক্ষিতে দখল হস্তান্তর অনুমোদন করা কার্যকর নয় বলে মনে করে, এটি বাধ্যতামূলকভাবে এই ধরনের সিদ্ধান্তের জন্য লিখিতভাবে সহনশীল এবং নির্দিষ্ট কারণগুলি রেকর্ড করবে।”“ক্রেডিটরদের কমিটির দ্বারা তরলকরণের জন্য যেকোন সুপারিশের সাথে লিখিতভাবে লিপিবদ্ধ যুক্তিযুক্ত ন্যায্যতা থাকতে হবে, মনের সঠিক প্রয়োগের প্রমাণ এবং কোডের উদ্দেশ্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ সমস্ত কার্যকর বিকল্পের যথাযথ বিবেচনা।”আদালত স্পষ্ট করেছে যে এই নির্দেশগুলি সম্ভাব্যভাবে কাজ করবে৷(বৎসল চন্দ্র দিল্লি-ভিত্তিক আইনজীবী দিল্লি এনসিআর-এর আদালতে অনুশীলন করছেন।)